Troškovi kupnje kuće dosegnuli su povijesne vrhunce u SAD-u — srednja cijena kuće je 420.800 dolara, prema Banka saveznih rezervi St. Louisa — i troškovi stanovanja i hipoteke sve više pretvaraju u pitanje izbora u studenome.
Kupci kuća danas trebaju imati godišnji prihod od 114.000 USD kako bi si udobno priuštili tipičan dom u SAD-u, prema Redfinu, gotovo dvostruko koliko je bilo potrebno da se priušti tipičan dom u 2020. Ta je brojka daleko iznad srednjeg dohotka kućanstva u 2022. od 74 580 USD, prema Uredu za popis stanovništva.
Veće mjesečne uplate potaknute su višim cijenama kuća, kao i značajno veće kamate. Kamatne stope na hipotekarne kredite, koje su 2021. pale na povijesno najnižu razinu od 2,65% na 30-godišnju fiksnu hipoteku skočio preko 7%, više nego što su bile od 2001. Kamatne stope određuju neovisne Federalne rezerve, a predsjednik Joe Biden inzistirao je na neovisnosti Feda. Federalne rezerve podižu kamatne stope od 2021. kako bi se borile protiv tvrdoglave inflacije.
Dakle, koje alate savezna vlada ima na raspolaganju kako bi posjedovanje kuće učinila pristupačnijim? Evo stvari koje bi Bidenova administracija i Kongres mogli razmotriti, prema stručnjacima koji proučavaju ovo pitanje.
Omogućite porezne olakšice za graditelje koji proizvode kuće početne razine
Trebalo bi nastojati povećati stambeni fond, posebice manje, početne kućeslaže se nekoliko stručnjaka.
Nakon što se kamatne stope uklone iz slike, “onda se ostajete fokusirati uglavnom na manjak ponude”, rekao je Jim Parrott, suradnik na Urban Instituteu i bivši Obamin ekonomski savjetnik u Bijeloj kući.
Tržište nekretnina zabilježilo je ozbiljan nedostatak manjih početnih kuća, rekao je Parrott. Graditelji su, rekao je, potaknuti na izgradnju velikih kuća, često nalik na dvorce, koje lakše donose profit.
“Troškovi izgradnje većih domova obično su prilično visoki, a lakše je nadoknaditi te troškove ako gradite velike, skupe domove”, rekao je Parrott.
Savezna vlada treba “učiniti matematiku za izgradnju domova na dnu tržišta povoljnijom” za programere, predložio je Parrott. A Kongres to može učiniti s poreznim zakonom. Jedan od pristupa bio bi smanjenje poreza svakom graditelju koji gradi kuću za kupca kuće po prvi put ispod prosječne cijene kuće, rekao je Parrott.
“Morate osigurati neku vrstu porezne olakšice za izgradnju domova u dijelovima tržišta gdje ih najviše trebamo”, rekao je Parrott.
Ali natjerati ovaj podijeljeni Kongres da zajedno rade na nečem ovakvom bio bi izazov, rekao je Parrott.
“Bojim se da trenutno zakonodavno okruženje jednostavno nije pogodno za ovu vrstu velikih, dvostranačkih napora”, rekao je Parrott. “Nadajmo se da ćemo nakon izbora vidjeti ponovno pokretanje koje će pružiti više nade.”
Uskratite financiranje od lokaliteta koji ne mijenjaju zakone o zoniranju
Većinu kontrole nad zoniranjem imaju državne i lokalne vlasti. A države su radile na reviziji zoniranja kako bi se ublažile restrikcije na gušću stambenu izgradnju. Ali savezna vlada nije potpuno nemoćna u zoniranju.
Parrott je rekao da je savezna vlada koristila pristup mrkve kako bi potaknula lokalitete da pregrade u korist gušćeg stanovanja, ali sada misli da je možda vrijeme da upotrijebi štap. Na primjer, svako savezno financiranje zajednica moglo bi biti uvjetovano načinom na koji se donose odluke o zoniranju. Zajednice dobivaju znatnu financijsku potporu od Ministarstva stanovanja i urbanog razvoja (HUD), Odjela za promet i drugih agencija za projekte, primijetio je Parrott.
“Kad bi federalni kreatori politike uvjetovali čak i mali dio tog financiranja time podržava li ili ne lokalno donošenje odluka podršku ili zabranu veće gustoće,… tada biste mogli početi mijenjati stvari na lokalnoj razini na način da stvarno bi bilo važno”, rekao je Parrott.
Takav bi potez gotovo sigurno izazvao oštro protivljenje lokalnih vlasti i sindikata. Ali više država već je donijelo zakone koji će zamijeniti lokalna pravila o zoniranju, rekao je Alex Horowitz, direktor stambene politike u The Pew Charitable Trusts. Horowitz je rekao da je devet država donijelo zakone koji dopuštaju pristupačne stambene jedinice ili ADU-ovi — poput malih, nezavisnih apartmana svekrva — na posjedima vlasnika kuća.
- Tražite svoj prvi dom? Ovo su najbolji američki gradovi za kupce koji prvi put kupuju.
Prodajte saveznu zemlju za stanovanje
“Savezna vlada posjeduje stotine i stotine milijuna hektara, a ovdje ne govorimo o nacionalnim parkovima”, rekao je Edward Pinto, suvoditelj stambenog centra American Enterprise Institute.
Ali to je prijedlog koji bi Kongres trebao odobriti.
Isprobano je. Sen. Mike Lee’s KUĆE Zakon iz 2022. odobrila bi prodaju federalnog zemljišta saveznim državama i mjestima po cijenama ispod tržišnih za stambene projekte. Savezna vlada posjeduje dvije trećine zemlje u Leejevoj matičnoj državi Utah, a jaz između srednjeg dohotka kućanstva i srednjeg troška kuće najveći je na Zapadu, prema HUD-u.
Ali njegov račun nije otišao nikamo. Ured za upravljanje zemljištem, koji nadzire federalno zemljište, rekao je u pisano svjedočenje Senata da će biti prisiljena “prodati zemlju bez dostatne procjene vrijednosti javnosti ili budućim generacijama, ili dovoljne naknade američkim poreznim obveznicima.”
Prodaja neiskorištenog zemljišta također bi mogla izazvati protivljenje skupina za zaštitu okoliša, iako se to ponekad može prevladati. U ožujku je guverner Washingtona Jay Inslee potpisao zakon to će omogućiti državnom Odjelu za prirodne resurse (DNR) da prenese dio svoje imovine na lokalitete za izgradnju pristupačnih stanova.
Zastupnica GOP-a države Washington April Connors, koja je predstavila zakon, napomenula je da DNR ima 7000 hektara zemljišta koje je bilo neupotrebljivo za sječu drva jer je bilo preblizu izgrađenom zemljištu. Izgradnja stanova na njemu mogla bi ublažiti nedostatak domova u Washingtonu, primijetio je Connors u izjavi, ističući da država ima “najmanje stambenih jedinica po kućanstvu u zemlji, a gotovo polovica iznajmljivača troši trećinu svojih prihoda na najamninu.”
Poboljšati pristup potrošača financiranju za proizvedeno stanovanje
Proizvedene kuće su tvornički izgrađene rezidencije izgrađene nakon 1976. — ranije poznate kao mobilne kućice — koje se mogu postaviti na kopno. Prosječna nova proizvedena kuća prodana je za 126.600 dolara u studenom 2023., prema Uredu za popis stanovništva.
Ali kupcima je teže osigurati kredite za proizvedene kuće nego za tradicionalne, rekao je Horowitz. A budući da proizvedeno stanovanje obično uključuje prijevoz preko državnih linija, savezna vlada igra veliku ulogu. HUD kontrolira pristup financiranju za proizvedene domove, a pravila su stroža nego za tradicionalne domove.
Kamatne stope obično su također više za zajmove za proizvedene kuće nego za zajmove za tradicionalne stambene zajmove, djelomično zato što, za razliku od tradicionalnih domova, čija vrijednost s vremenom raste, proizvedene kuće mogu amortizirati. Strukture se također smatraju rizičnijim od konvencionalnih domova jer ih je obično teže prodati na tržištu. Horowitz sugerira da bi HUD mogao zajmoprimcima olakšati pristup zajmovima.
- Prodavači nekretnina snizili su kataloške cijene zbog viših hipotekarnih stopa kako počinje proljetna sezona kupnje
Uklonite porezne olakšice za drugi (i treći) dom
Kongres bi s vremenom mogao povećati nacionalni stambeni fond ukidanjem poreznih olakšica za sve domove koji nisu primarno prebivalište, rekao je Pinto iz AEI-ja.
Ukidanje odbitka hipotekarnih kamata za stanove koji nisu primarna bi na kraju potaknulo mnoge vlasnike kuća na prodaju, rekao je Pinto.
“Zašto bi ih trebao subvencionirati porezni zakon”, upitao je Pinto.
Bez te porezne olakšice, stotine tisuća domova vratilo bi se na tržište kao primarna prebivališta, rekao je Pinto.
“To saveznu vladu ne bi koštalo gotovo ništa”, rekao je Pinto. “Oni bi zapravo uštedjeli nešto novca na poreznoj uštedi, a to uopće ne bi povećalo potražnju.”
Ipak, to se vjerojatno neće dogoditi uskoro. Takvu mjeru morao bi usvojiti Kongres – a mnogi zakonodavci posjeduju drugu i treću rezidenciju. A brojni njihovi birači i donatori posjeduju više domova. Interesne skupine trgovaca nekretninama također bi se tome protivile, rekao je Pinto.
Kongres je najviše učinio posljednjih godina na rješavanju poreznih olakšica za skupe rezidencije 2017., kada je Kongres pod kontrolom GOP-a ograničeno ograničenje odbitka za državne i lokalne poreze na dohodak, koji posebno teško pogađaju obalne, izrazito demokratske države poput New Yorka i Kalifornije.
Ipak, ukidanje poreznih olakšica za sekundarne domove je “plod koji ne visi” i povećalo bi ponudu i smanjilo potražnju istovremeno, rekao je Pinto.
Smanjenje kamatnih stopa vjerojatno ne bi smanjilo troškove stanovanja
Ekonomisti uglavnom sumnjaju da bi akcija Federalnih rezervi za znatno snižavanje kamatnih stopa puno pomogla.
“Ako bi Fed smanjio stope na način koji bi omogućio pad hipotekarnih stopa na raspon od 4%, vidjeli bismo povećanje ponude i potražnje na tržištu nekretnina”, rekao je Chen Zhao, koji vodi ekonomski tim u Redfinu.
A hoće li cijene stanova porasti ili pasti ovisit će o tome što će se tada dogoditi s ponudom i potražnjom stanova.
“Ako se potražnja više poveća, cijene će rasti brže nego što su trenutno”, rekao je Zhao. “Međutim, također je moguće da bi se ponuda više povećala jer su prodavači bili toliko vezani niskim postojećim hipotekarnim stopama. Ako je to slučaj, onda bi rast cijena mogao pasti. Mislim da ni u jednom slučaju nije vjerojatno da bi cijene izravno pale.”
Bi li Bidenova ili Trumpova politika pomogla ili štetila troškovima stanovanja?
Bivši predsjednik Donald Trump još nije ponudio političke prijedloge za rješavanje pristupačnosti stanovanja, iako kritizira kamatne stope na hipotekarne kredite i cijene kuća za vrijeme predsjednika Bidena.
Predsjednik ima zaprosio davanje poreznog kredita od 10.000 USD onima koji prvi put kupuju stanove srednje klase, i do 25.000 USD kupcima prve generacije kuća. Također predstavlja fond od 20 milijardi dolara koji osim što pomaže u izgradnji pristupačnih jedinica za iznajmljivanje, ima za cilj ukloniti lokalne prepreke razvoju stambenih objekata i potaknuti izgradnju početnih domova.
Pomoć s predujmom može pomoći kupcima kućanstava u bliskoj budućnosti, iako je porezni kredit vjerojatno manji od tradicionalnog predujma od 20% za većinu domova. S rekordno visokim mjesečnim uplatama, ova pomoć pri plaćanju preduma ne bi smanjila mjesečne troškove. A pomoć pri plaćanju predujma mogla bi imati neželjene posljedice, rekao je Pinto: “To bi povećalo cijenu početnih domova.”
Učinak pomoći pri plaćanju predujma ili poreznog kredita kupcu koji bi imali na tržište nekretnina kompliciran je na tržištu ograničenom opskrbom, rekao je Horowitz.
Iako Trump nije iznio konkretne prijedloge za stanovanje, njegovi prijedlozi u drugim područjima politike vjerojatno bi povisili cijene kuća, rekao je Parrott. Masovne deportacije migranata bez dokumenata, na primjer, mogle bi povećati cijenu rada, a podizanje carina za Kinu moglo bi povećati materijalne troškove, rekao je Parrott.
“Stvari koje je Trump rekao relevantne za stanovanje gotovo sve su krive”, rekao je Parrot.
Kako bi kućni troškovi mogli utjecati na izbore
Troškovi vlasništva kuće glavna su briga za demokrate i republikance, gradske i ruralne stanovnike, rekao je Parrott. Jednom kad problem probije barijere crvenog i plavog, metroa i ruralnog, “tada mijenja vjerojatnost da se nešto dogodi”, rekao je Parrott.
“Stanovanje je zapravo po prvi put našlo put do stola odraslih”, rekao je Parrott.
I iako je Fed taj koji kontrolira kamatne stope, g. Bidena bi birači mogli smatrati odgovornim.
“Ponovni izbor predsjednika Bidena usko je povezan s cijenom vlasništva nad kućom, a time i s fiksnim stopama hipoteke”, predvidio je Mark Zandi, glavni ekonomist Moody’s Analyticsa. “Fiksna stopa trenutno iznosi nešto više od 7%. Ako na bilo koje vrijeme poraste iznad 8%, njegovi izgledi za ponovni izbor će izblijedjeti, a ako padne bliže 6%, njegovi izgledi će značajno porasti, sve ostalo jednako.”
