Moćna grupa za trgovinu nekretninama pristala je ukinuti politiku koja je desetljećima pomagala u određivanju agentskih provizija, krenuvši u rješavanje tužbi koje tvrde da su pravila prisilila ljude da plaćaju umjetno napuhane troškove za prodaju svojih domova.
Prema uvjetima sporazuma objavljenog u petak, Nacionalna udruga posrednika nekretnina također je pristala platiti 418 milijuna dolara kao pomoć u kompenzaciji prodavača kuća diljem SAD-a
Prodavači nekretnina koji stoje iza višestrukih tužbi protiv NAR-a i nekoliko velikih brokerskih kuća tvrdili su da pravila trgovačke grupe koja reguliraju kuće navedene za prodaju na njezinoj pridruženoj Multiple Listing Services nepravedno povećavaju agentske provizije. Pravila također potiču agente koji zastupaju kupce da izbjegavaju prikazivati svojim klijentima popise u kojima prodavateljev posrednik nudi nižu proviziju agentu kupca, tvrdili su.
Kao dio nagodbe, NAR se složio da više neće zahtijevati od brokera koji oglašava kuću za prodaju na MLS-u da ponudi bilo kakvu kompenzaciju unaprijed agentu kupca. Promjena pravila ostavlja otvorenim za pojedinačne prodavače kuća da pregovaraju o takvim ponudama s agentom kupca izvan MLS platformi, iako broker prodavatelja kuća mora otkriti sve takve kompenzacijske aranžmane.
Trgovačka grupa se također složila da će od agenata ili drugih osoba koje rade s kupcem stanova zahtijevati da s njima sklope pismeni ugovor. To je značilo osigurati kupcima stanova da znaju koliko će im njihov agent naplatiti za njihove usluge.
Promjene pravila, koje bi trebale stupiti na snagu sredinom srpnja, predstavljaju veliku promjenu u načinu na koji su agenti za nekretnine poslovali od 1990-ih i mogle bi dovesti do toga da kupci i prodavači pregovaraju o nižim agentskim provizijama.
Trenutačno agenti koji rade s kupcem i prodavateljem obično dijele proviziju od oko 5% do 6% koju plaća prodavatelj. Ova praksa je u biti postala uobičajena jer su popisi kuća uključivali ugrađene ponude “kompenzacije za suradnju” između agenata na obje strane transakcije.
No promjene pravila s kojima se NAR složio kao dio nagodbe mogle bi prodavačima i kupcima kuća dati više poticaja za pregovaranje o nižim agentskim provizijama.
“Možda će trebati neko vrijeme dok promjene ne utječu na tržište, ali nadamo se i očekujemo da će ovo smanjiti troškove angažiranja posrednika za nekretnine”, rekao je Robby Braun, odvjetnik u federalnoj tužbi 2019. u Chicagu u ime milijuna prodavača kuća.
Analitičari s Keefeom, Bruyetteom i Woods također predviđa da će promjene pravila NAR-a dovesti do nižih provizija agenta i mogle bi uvjeriti neke kupce stanova da u potpunosti preskoče korištenje agenta.
“Prema našem mišljenju, kombinacija ovlaštenih ugovora o zastupanju kupaca i zabrane opće kompenzacijskih ponuda koje daju agenti za kotaciju i prodavači trebala bi rezultirati značajnom cjenovnom konkurencijom za provizije agentima za kupce”, napisali su analitičari u istraživačkoj bilješci u petak.
Iako postavljaju pozornicu za kupce stanova da pregovaraju o konkurentnijoj cijeni za usluge svojih agenata, promjene pravila znače da će kupci kuća morati uzeti u obzir kako će pokriti kompenzaciju svog agenta.
Kupci stanova još uvijek mogu tražiti od potencijalnog prodavatelja kuće ustupak koji uključuje novac za pokrivanje kompenzacije agenta kupca. Međutim, prodavatelj kuće s višestrukim ponudama, na primjer, mogao bi odbiti takav zahtjev ili se odlučiti za ponudu drugog kupca koji ne traži takav ustupak.
“Pravo rješenje je da industrija radi na uklanjanju regulatornih prepreka koje kupcima otežavaju uključivanje ove naknade u svoje hipoteke”, rekao je Stephen Brobeck, viši suradnik u Consumer Federation of America.
NAR se suočio s više tužbi zbog načina na koji se određuju agentske provizije. Krajem listopada savezna porota u Missouriju utvrdila je da su se NAR i nekoliko velikih brokerskih kuća za nekretnine urotili tražeći od prodavača kuća da agentima kupaca plaćaju provizije kršeći savezni antimonopolski zakon.
Porota je naložila tuženima da plate gotovo 1,8 milijardi dolara odštete – i potencijalno više od 5 milijardi ako sud na kraju tužiteljima dodijeli trostruku odštetu.
Nagodba, ako je odobri sud, rješava tu i slične tužbe s kojima se suočava NAR. Pokriva više od milijun članova NAR-a, njegove pridružene usluge Multiple Listing Services i sve brokerske kuće s članom NAR-a kao principalom koji su 2022. imali rezidencijalni volumen transakcija od 2 milijarde USD ili manje.
“U konačnici, nastavak parničenja naštetio bi članovima i njihovim malim tvrtkama”, izjavila je u izjavi Nykia Wright, privremena izvršna direktorica NAR-a. “Iako ne može biti savršenog ishoda, ovaj sporazum je najbolji ishod koji smo mogli postići u ovim okolnostima.”
Nagodba ne uključuje agente za nekretnine povezane s HomeServices of America i njegovim povezanim tvrtkama.
Prošli mjesec, Keller Williams Realty, jedna od najvećih brokerskih kuća u zemlji, pristala je platiti 70 milijuna dolara i promijeniti neke od svojih smjernica za agente kako bi nagodila tužbe za proviziju agenata.
Dvije druge velike brokerske kuće za nekretnine dogovorile su slične uvjete nagodbe prošle godine. U svojim ugovorima, Anywhere Real Estate Inc. pristao je platiti 83,5 milijuna dolara, dok je Re/Max pristao platiti 55 milijuna dolara.
