Ostanite informirani uz besplatna ažuriranja
Jednostavno se prijavite na Imovinski sektor myFT sažetak — isporučuje se izravno u vašu pristiglu poštu.
Jedna od naizgled čudnih stvari u vezi s gospodarstvom SAD-a bila je otpornost nekretnina na veliki porast kamatnih stopa. U stvarnosti, veće stope imaju pomogao cijene nekretnina, zbog jedinstvenih karakteristika američkog hipotekarnog tržišta.
Zbog rasprostranjenosti 30-godišnjih hipoteka s fiksnom kamatnom stopom u SAD-u, većina je Amerikanaca zaključala jeftine mjesečne otplate u eri niskih kamatnih stopa. Ali kad bi se sada preselili, morali bi dobiti novu hipoteku po višoj stopi. To obeshrabruje ljude da se presele, zapravo smanjuje ponudu stanova i pomaže u održavanju cijena.
To je do sada problem, ali Savezna agencija za financiranje stambenih pitanja pokušala je kvantificirati ovaj “učinak zaključavanja” u , koji je FTAV uočio tek sada zahvaljujući Torstenu Sløku iz Apolla.
Evo sažetka, s Alphavilleovim naglaskom:
Ljudi mogu biti “zaključani” ili ograničeni u svojoj sposobnosti da naprave odgovarajuće financijske promjene, kao što je nemogućnost preseljenja domova, promjene posla, prodaje dionica, rebalansa portfelja, promjene financijskih računa, prilagodbe polica osiguranja, prijenosa dobiti od ulaganja ili nasljeđivanja bogatstvo. Ta se trvenja — bilo ona institucionalna, zakonodavna, osobna ili tržišno vođena — često zanemaruju.
Stambena nekretnina primjer je ovog izazova svojom fizičkom nepokretnošću, visokim transakcijskim troškovima i koncentriranim bogatstvom. U Sjedinjenim Državama gotovo svih 50 milijuna aktivnih hipoteka ima fiksne stope, a većina ima kamatne stope daleko ispod prevladavajućih tržišnih stopa, što destimulira prodaju.
Ovaj rad utvrđuje da za svaki postotni bod da tržišne hipotekarne stope premašuju početnu kamatnu stopu, vjerojatnost prodaje se smanjuje za 18,1%. Ovo zaključavanje stope hipoteke dovelo je do smanjenja prodaje kuća s fiksnom stopom od 57% u 2023. kvartalu 4. i spriječilo 1,33 milijuna prodaja između 2022. kvartala i 2023. kvartala.
Smanjenje ponude povećalo je cijene kuća za 5,7%, nadmašujući izravni utjecaj povišenih stopa, koje su smanjile cijene za 3,3%. Ovi nalazi naglašavaju kako vezanost hipotekarnih stopa ograničava mobilnost, rezultira time da ljudi ne žive u domovima koje bi radije, napuhava cijene i pogoršava pristupačnost. Određene skupine zajmoprimaca s nižom akumulacijom bogatstva manje su sposobne strateški tempirati svoju prodaju, što pogoršava nejednakost.
Nismo podebljali posljednju rečenicu iznad, ali to je zanimljiv usporedni argument autora rada, Rossa Batzera, Jonaha Costea, Williama Doernera i Michaela Seilera.
U osnovi, oni sugeriraju da imućni Amerikanci mogu strateški tempirati svoju prodaju, čime se s vremenom povećava nejednakost u bogatstvu. I “čak i uz umjereno smanjenje kamatnih stopa, ti će učinci vjerojatno ostati prisutni u godinama koje dolaze”.
Možda manje važno, ali štreberskije, rad istražuje ideju da novi kupac učini prenosivim hipoteke u SAD-u i kakav bi učinak to moglo imati. Naglasak FT Alphaville u nastavku:
Značajke ublažavanja tržišta koje postoje na međunarodnoj razini ili su se u prošlosti koristile u Sjedinjenim Državama uključuju (1) prenosivost, gdje bi vlasnik kuće mogao zadržati uvjete financiranja kada se preseli u drugi dom, ili (2) pretpostavljivost, gdje bi prodavač mogao prenijeti uvjete hipoteke na kupac.
Obje mogućnosti mogu biti vrijedne političkog razmatranja. Prenosivost bi vjerojatno bila privlačnija i serviseru i vlasniku novčanice jer bi se promijenila samo imovina, ne i posuđivač. Ako je tako, to bi moglo rezultirati većim “preuzimanjem” jer izvorni zajmoprimac prenosi punu korist prenosivosti na sebe umjesto da podijeli korist (kamate ispod tržišne) s drugom stranom.
Postojeće studije koje koriste zajmove FHA i VA pokazuju da se samo 1/3 koristi od preuzimanja zajma kapitalizira u prodajnoj cijeni kuće (Sirmans, Smith i Sirmans, 1983.). Assumability se nije suočio s prihvatljivim okruženjem kamatnih stopa koje bi opravdalo njegovu upotrebu, s obzirom na to da su hipotekarne stope u padu od ranih 1980-ih. Prijenosna hipoteka s većom stopom preuzimanja (od pretpostavljenog zajma) povećala bi trajanje hipoteke, čineći obveznicu osjetljivijom na kamatnu stopu.
Nadalje, povećanje roka trajanja bilo bi koncentrirano na zajmove s niskim kamatama i vrijednostima ispod nominalne tržišne vrijednosti. Trenutačno prodaja kuća pokreće otplatu ovih zajmova po nominalnoj vrijednosti. Uklanjanje vezanosti s prijenosnim (ili pretpostavljivim) hipotekama bi umjesto toga prisililo zajmodavce i ulagače da nastave prikupljati kamate ispod tržišne na te zajmove. Trebala bi se zaračunati viša kamatna stopa pri podizanju kako bi ulagači mogli preuzeti ovaj povećani rizik. Iako identificiramo potencijalne koristi od uklanjanja vezanosti, učinci na ravnotežne kamatne stope i cijene hipoteka mogli bi biti teme za buduća istraživanja.
Kao što se navodi u radu, i prenosivost i pretpostavljivost mogući su u Kanadi, na primjer. U , zajmoprimci čak mogu otkupiti svoju hipoteku po tržišnoj vrijednosti.
Međutim, hipotekarne stope drugdje obično su više, traju kraće i češće su promjenjive stope. Američka 30-godišnja hipoteka doista je jedinstvena zvijer.
Također je vrijedno zapamtiti da je cijelo hipotekarno tržište u SAD-u zasnovano na neprenosivosti. Razmjeri ponovnog određivanja cijena koje bi takva promjena mogla pokrenuti bili bi golemi. Okončanje problema zaključavanja – iako je to vjerojatno dobra stvar – moglo bi uzrokovati sukobe.
